این موضوعی است که اغلب در وبلاگ های املاک و مستغلات مورد بحث قرار نمی گیرد زیرا بیشتر سرمایه گذاران املاک و مستغلات دوست ندارند در مورد شکست های خود صحبت کنند. همه ما دوست داریم از بهترین معاملات ما تا به حال استفاده کنیم ، که برای یادگیری چه کاری عالی است ، اما این یک شکاف اطلاعاتی قابل توجه برای کسانی که نیاز به مشاوره در مورد آنچه انجام نمی دهند ، ایجاد می کند.

با اندازه گیری درست تصمیم سرمایه گذاری بد چیزی است که اکثر ما در بعضی از موارد با آن سر و کار داشته ایم ، یا ما باید در آینده در آینده با آن مقابله کنیم-بنابراین در تلاش برای پرداختن به این موضوع ، امیدوارم که شما بررسی کنیداین بینش های عالی در مورد چگونگی رسیدگی به این معضل هنگام پیش بینی ...

ترس ما را فلج می کند. بزرگترین مانع برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، ترس از دست دادن پول به دلیل معامله بد است.

برای بسیاری از افراد ، ترس از دست دادن پول بسیار بیشتر از پتانسیل سود است. برخی از ما ترجیح می دهیم از دست دادن 1 دلار از 5 دلار از دست دادن خودداری کنیم ، بنابراین ما از بازی خارج می شویم. اگر هرگز معامله نکنید ، نمی توانید پول خود را از دست بدهید ، درست است؟

شما به خود بگویید:

"من سعی کردم. همه فروشندگان بازار من بیش از حد سؤال می کنند. و به نظر می رسد هیچ کس انگیزه فروش ندارد. "

"من به محض کند شدن اوضاع در محل کار ، شروع می کنم. من فقط منتظر زمان بهتری هستم. "

"من الان فقط بازار را تماشا می کنم. وقتی شرایط بازار را درک می کنم ، پرش خواهم کرد. "

ما مانند یک آبشار سوار بر نیمکت سوار می شویم و خودمان را متقاعد می کنیم که در نهایت در بازی خواهیم بود. شما یک مقاله وبلاگ دیگر را خوانده اید که فکر می کند این مقاله خواهد بود که همه چیز را کلیک می کند. کیهان در کنار شما خواهد بود و ستاره ها هم تراز خواهند کرد. بالاخره گلوله جادویی را پیدا کرده اید.

حقیقت این است - هیچ گلوله جادویی وجود ندارد. هیچ استراتژی وجود ندارد که فوراً شما را در املاک و مستغلات بدون هیچ گونه ریسکی موفق کند. اگر وجود داشت ، همه در فراریس رانندگی می کردند.

مهم نیست که استراتژی شما باشد ، به احتمال زیاد اشتباه می کنید. این ممکن است در اولین معامله شما نباشد - اما شما چند معاملات بد را انجام خواهید داد. به همین دلیل من عاشق سرمایه گذاری در زمین هستم. حتی اگر معامله بدی انجام دهید ، پتانسیل ضرر شما به حداقل می رسد زیرا هزینه های نگهدارنده معمولی در توانبخشی وجود ندارد.

اگر مراقب نباشید هنوز می توانید در سرمایه گذاری در زمین پول خود را از دست دهید. شما ممکن است به اشتباه ملکی را خریداری کنید که به عنوان یک محل دفن زباله ساخته شده استفاده می شود یا به طور تصادفی ملکی را خریداری می کنید که دسترسی قانونی ندارد.

من به جای اینکه از این ترس از دست دادن پول فلج شوید ، می خواهم با شما به اشتراک بگذارم که چگونه می توانید از هر معامله بد خارج شوید تا بتوانید خود را از ضرر نجات دهید.

ریاضی یک استراتژی خروج ضعیف

چرا فکر می کنید تعداد کمی از سرمایه گذاران در مورد ضررهای خود صحبت می کنند؟

ما صدها داستان موفقیت را می شنویم که باعث می شود سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار آسان باشد. من احتمالاً 50 ساعت تماشای Infomercial در اواخر شب را ثبت کرده ام که در آن داستانی راجع به مادر مجرد سه بچه ، که شوهرش فقط او را ترک کرده بود ، گفتند و او در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرد. اکنون ، او بیشتر روز خود را با بچه های خود می گذراند. ما هرگز در مورد چگونگی از دست دادن آنها 20،000 دلار در یک معامله نمی شنویم.

خوشبختانه ، من این امتیاز را داشتم که این موارد را بشنوم. در آخرین کنفرانس سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که در آن شرکت کردم ، با پسری آشنا شدم که تمام وقت در املاک و مستغلات با دوست دخترش سرمایه گذاری می کرد. چهار سال طول کشید تا به این نقطه برسد. او همچنین به من اطلاع داد که وی در دو سال اول خود 135000 دلار انباشته را از دست داد. وقتی من آن شماره را شنیدم دهانم افتاد.

او به من اجازه داد. این همان چیزی است که من می خواهم با شما به اشتراک بگذارم. این راز است که تقریباً هر نماینده موفق املاک و مستغلات می داند ، اما بندرت در مورد آن صحبت می کند.

او نیازی به از دست دادن 135،000 دلار ندارد. وی تخمین زد که اگر می دانست که من چه چیزی را به اشتراک می گذارم ، فقط 25،000 دلار از دست می داد و می توانست در سال دوم خود به املاک تمام وقت منتقل شود.

بنابراین ، راز بزرگ چیست؟محاسبه ریاضی یک استراتژی خروج در یک معامله بد.

همه سرمایه گذاران موفق املاک و مستغلات می دانند که چگونه می توانند در هر نقطه از معامله ، یک معامله را تجزیه و تحلیل کنند ، ضررها و سودهای احتمالی را ارزیابی کنند و بر اساس نتیجه تصمیمات منطقی بگیرند.

بیایید نمونه ای از معامله را بررسی کنیم - یکی با یک استراتژی خروج ضعیف و دیگری با یک استراتژی خروج خوب. برای هر دو ، فرض کنید یک سرمایه گذار یک واحد اجاره ای را با قیمت 100000 دلار به دست آورد و اکنون 225 دلار در ماه با اجاره 12 ماهه در این واحد از دست می دهد.

• استراتژی خروج ضعیف: تمام شب بیدار بمانید و در مورد جریان نقدی منفی 225 دلار در هر ماه نگران باشید. به خانه بروید و برای اصلاح اوضاع کاری نکنید.

• استراتژی خروج خوب: درک اینکه ضرر بالقوه 2700 دلار در سال است. یک استراتژی برای به حداقل رساندن ضرر ایجاد کنید. به عنوان مثال ، به مستاجر 1000 دلار پرداخت کنید تا پس از سه ماه از آن خارج شوید. مستاجران سودآور را برای جابجایی یا فروش خانه اجاره دریافت کنید. ضرر تحقق یافته فقط 1675 دلار (225 3 3 3 + 1000 دلار) است.

استراتژی های خروج ضعیف هزینه زیادی برای شما خواهد داشت. این یک مثال ساده بود و حتی هزینه های نگه داشتن یک ملک سرمایه گذاری را در یک بازار رو به کاهش محاسبه نکرد.

سرمایه گذاران بزرگ املاک و مستغلات می دانند که چه موقع در بدی قرار دارند و به همان سرعتی که می توانند از بین بروند ، اما سرمایه گذاران خیلی زیادی دوست دارند که دارای املاک خود باشند و به یک معجزه امیدوار باشند. آنها به جای اینکه به تعداد و حقایق سخت چسبیده باشند ، ترجیح می دهند به امید غیرقابل اثبات بپیوندند.

این نوع تفکر باعث می شود که شما مانند یک حریف که توسط جورج فورمن به گوشه ای پشت سر می رود ، به گوشه و کنار بکشید. کسی قرار نیست با یک کیسه پول وارد شود تا شما را نجات دهد. بهتر نمی شودبعضی اوقات مجبورید ضررهای خود را کاهش دهید.

شما باید در فیلم 127 ساعت مانند آرون رالستون باشید. اگر توسط یک تخته سنگ به دام افتاده اید ، باید تصمیم بگیرید. آیا این بازوی شما خواهد بود یا زندگی شما؟

شما باید همین ذهنیت را در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات داشته باشید. شما نمی توانید آرزو کنید که تخته سنگ حرکت کند یا معجزه ای اتفاق بیفتد. شما باید تصمیم بگیرید که چقدر مایل به از دست دادن معامله بد هستید و به طور جدی ارزیابی کنید که کدام گزینه ها بیشترین حس را در دراز مدت ایجاد می کنند.

یادگیری خروج از یک معامله بد به شما امکان می دهد ضرر خود را به حداقل برسانید ، زخمهای خود را لیس بزنید و دوباره وارد بازی شوید.

بیشتر ما این را می دانیم ، اما در وسط یک معامله ، بیش از حد احساساتی می شویم. ترس به عقب برگشت و کنترل خود را شروع می کند. از آنجا که ما از از دست دادن پول می ترسیم ، از خروج از معامله خودداری می کنیم. من نمی خواهم آن را به قند بپردازم. پذیرش ضرر دشوار است.

به همین دلیل است که استراتژی خروج شما باید سیستمی باشد که قبل از آنکه وارد معامله شود ساخته شود و هنگامی که متوجه شدید که در یک معامله بد هستید ، توسط شخص دیگری از طرف شما اجرا می شود.

چگونه از یک معامله بد خارج شویم

مجبور شدم راه سختی را در مورد خطر احساسات در تصمیمات تجاری بیاموزم.

قبل از شروع املاک و مستغلات ، سعی کردم از گزینه های معاملاتی در بورس سهام (که شبیه به عمده فروشی است) درآمد کسب کنم. شما در واقع سهام را خریداری یا نمی فروشید ، گزینه خرید یا فروش سهام را خریداری می کنید.

در دو هفته اول من ، چند صد دلار ساختم. سپس ، نوبت بدتر شد. بعد از اتمام همه چیز ، من در آن زمان حدود 6000 دلار یا حدود 20 ٪ از ارزش خالص خود را از دست دادم. من تمام این پول را از دست دادم زیرا خیلی احساساتی بودم.

من هیچ استراتژی خروجی ندارم. اگر داشتم ، می توانستم ضررهای خود را به چیزی مثل 1000 دلار برسانم. در عوض ، استراتژی من سرمایه گذاری و دعا بود. من از از دست دادن پول زیادی متنفر بودم ، اما یک درس بسیار ارزشمند در این روند آموختم.

سرمایه گذاران باید از یک استراتژی برای به حداقل رساندن ضرر استفاده کنند. هنگامی که یک معامله با ضرر خاصی روبرو می شود ، آنها باید درک کنند که چگونه می توانند از معامله به طور خودکار و بلافاصله خارج شوند و بهترین زمان برای ایجاد این حد ضرر در همان زمان ورود به معامله است.

من این استراتژی را اتخاذ کرده ام و آن را برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اعمال کرده ام. من این را "استراتژی از دست دادن بار" می نامم. قبل از ورود به هر معامله ، من یک استراتژی برای بهبود یک معامله بد در اسرع وقت ایجاد می کنم و چرخ ها لحظه ای که به حداکثر پولی که مایل به از دست دادن هستم ، حرکت می کنم.

استراتژی از دست دادن بار

برای اجرای یک استراتژی از دست دادن بار ، ابتدا باید تعیین کنید که چقدر پولی را که می خواهید در یک معامله معین از دست بدهید ، تعیین کنید. شما می توانید با تعیین اندازه معامله ، احتمال معامله که منجر به یک نتیجه مطلوب و تحمل ریسک شما می شود ، حد خود را تعیین کنید.

به عنوان مثال ، یک معامله بزرگ توانبخشی که احساس مطلوب نمی کنید ممکن است 25000 دلار ضرر داشته باشد ، اما یک معامله عمده فروشی که احساس راحتی نمی کنید ممکن است محدودیت 1500 دلار داشته باشد - این باید حداکثر EMD شما باشد (جدیواریز پول) در معامله.

"چقدر می توانم شب را از دست بدهم و هنوز هم با آرامش بخوابم ،"

… به شما در تعیین تحمل خود در برابر خطر کمک می کند.

چقدر مایل به از دست دادن هستید موضوع اولویت است. من فهمیدم که حداقل تعداد خوبی برای شروع با آن ، حد 10 تا 15 ٪ از هزینه سرمایه گذاری شماست. به این معنی که اگر 60،000 دلار سرمایه گذاری کرده اید ، باید مایل باشید حداقل 6000 دلار از دست بدهید. هنگامی که به این شماره رسیدید ، استراتژی خود را اجرا می کنید و از معامله خارج می شوید.

این قانون می تواند به عنوان معیار برای سرمایه گذاری هایی که باید انجام دهید استفاده شود. اگر فقط مایل به از دست دادن 1000 دلار در معامله هستید ، نمی خواهید در یک پروژه سرمایه گذاری کنید که بیش از 10،000 دلار هزینه داشته باشد ، زیرا بیشتر معاملات نیاز دارد که شما مایل به از دست دادن حداقل 10 ٪ باشید.

از آنجا که شما فقط می توانید در پروژه کوچکتر از 10،000 دلار سرمایه گذاری کنید ، گزینه ای را برای شما فراهم می کند که به سرمایه بسیار کمتری مانند سرمایه گذاری در زمین نیاز دارد.

اکنون ، 10 ٪ تا 15 ٪ فقط حداقل نیاز است. در سرمایه گذاری های کوچکتر ، ممکن است مایل باشید خیلی بیشتر از دست بدهید. به عنوان مثال ، از آنجا که هزینه زمین بسیار ارزان تر است ، ممکن است شما مایل باشید تا 50 ٪ از سرمایه گذاری خود را از دست دهید. همانطور که گفتم ، این واقعاً یک موضوع اولویت است.

هنگامی که حد خود را برای ضرر تعیین کردید ، باید برنامه ای برای اندازه گیری ضرر یا سود خود در طول مسیر ایجاد کنید. در معاملات بلند مدت ، می توانید این کار را هر ماه انجام دهید. در معاملات حساس به زمان ، مانند توانبخشی ، باید این هفته را محاسبه کنید.

برای برخی از سرمایه گذاری ها ، ممکن است یک محاسبه ساده باشد. برای سایر معاملات ، شما باید پیش بینی های ضرر و زیان را برای زمان بارگیری سرمایه گذاری خود انجام دهید.

بیایید نگاهی به یک مثال توانبخشی بیندازیم:

قیمت فروش پیش بینی شده: 142. 500 دلار

- قیمت خرید: 75000 دلار

- هزینه های نگهدارنده: 3500 دلار در ماه با پنج ماه برای فروش.

- هزینه های فروش: 8000 دلار

- هزینه های تعمیر: 20،000 دلار

حاشیه سود: 22000 دلار

شما 15 ٪ ضرر را در این معامله تعیین کرده اید. از آنجا که خروج حدود 5 ٪ (کمیسیون های مسکن و هزینه های بسته شدن) هزینه خواهد داشت ، شما فقط می توانید 10 ٪ یا 7500 دلار هزینه سرمایه گذاری خود را از دست دهید.

یک ماه از این پروژه ، بیایید بگوییم که می آموزید تعمیرات شما 10،000 دلار اضافی هزینه خواهد کرد و سه ماه دیگر برای فروش خانه طول می کشد ، که این هزینه های نگه داشتن شما را به 10. 500 دلار می رساند. این معامله در این مرحله فقط با 1500 دلار سودآور است.

سه ماه بعد ، شما متوجه می شوید که نماینده شما برای تخمین ARV از بین رفته است و خانه فقط با 132. 500 دلار به فروش می رسد. در این مرحله ، اگر این پروژه را تکمیل کنید ، 8،500 دلار پیش بینی کرده اید.

زمان خروج است. بیشتر مردم سعی می کنند معامله را نجات دهند ، اما ارزش آن را ندارد. زمان خروج است و سعی می کنید ضرر را به حداقل برسانید. برای خرید ملک از شما به دنبال یک سرمایه گذار املاک و مستغلات دیگر باشید. تا زمانی که بیش از 8،500 دلار از دست ندهید ، جلوتر می روید.

از آنجا که این بخشی است که بیشتر احساسات سرمایه گذار در آن به دست می آید ، شما باید شخصی داشته باشید که استراتژی ضرر بار شما را برای شما اجرا کند.

بهترین راه برای انجام این کار ، پیدا کردن شخصی است که از نظر مالی یا عاطفی درگیر معامله نیست. اگر کسی را پیدا کنید که جنبه سرمایه گذاری معامله را درک کند ، می تواند برای پاسخگویی شما بسیار عالی باشد. گزینه عالی دیگر مربی یا مربی است.

به محض اینکه به حد ضرر خود رسیدید ، شخصی باید شروع به اجرای استراتژی شما برای خروج از معامله کند. این می تواند شما باشد ، تا زمانی که قضاوت شما توسط احساسات شما ابراز نشود.

شما نمی توانید تصمیمات عاطفی بگیرید - باید روی شماره ها تمرکز کنید. اعداد هرگز دروغ نمی گویند. با خودت صادق باش. ما می خواهیم تصمیمات مبتنی بر داده ها را بگیریم ، نه تصمیمات مبتنی بر احساسات.

اکنون سخت ترین قسمت می آید. خود را از معامله صحبت کنید.

مذاکره در مورد خروج شما

بخش بزرگی از موفقیت در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مهارت های مذاکره شماست. شما باید بتوانید با موفقیت در مورد یک پیشنهاد در مورد یک ملک مذاکره کنید و باید بتوانید با موفقیت در مورد یک معامله بد با موفقیت مذاکره کنید.

هنگام خروج، هدف شما این است که تا حد امکان ضررهای خود را به حداقل برسانید - به این معنی که می خواهید سرمایه خود را تا حد امکان بفروشید در حالی که کمترین هزینه ممکن را بپردازید. شما می خواهید به مشاوران املاک کمیسیون کمتری بپردازید، مستاجران را وادار به نقل مکان رایگان کنید یا سرمایه گذاران را وادار کنید که برای ملک شما بیشتر بپردازند.

درک این نکته مهم است که وقتی در یک معامله پول از دست می دهید و باید از آن خارج شوید، به طور موثر به فروشنده ای با انگیزه تبدیل شده اید. شما اکنون از موقعیت ضعیف تری در حال مذاکره هستید و مردم سعی می کنند مانند شما از این موضوع سود ببرند.

با این گفته - می توان برای یک نتیجه موفق مذاکره کرد.

من دوستانی دارم که در سانفرانسیسکو، یکی از گران ترین بازارهای مسکن و اجاره زندگی می کنند. آنها در سال 2014 شروع به اجاره خانه کردند.

حدود شش ماه از اجاره آنها می گذشت، مالک به سراغ دوستانم رفت و به آنها گفت که در حال ضرر است. او پیش بینی کرد که در شش ماه آینده، 4000 دلار از دست خواهد داد.

بنابراین، او پیشنهاد داد که به آنها 3000 دلار بپردازد تا از خانه خارج شوند. دوستانم موافقت کردند و مکان جدیدی برای زندگی پیدا کردند. مالک توانست ضرر خود را به حداقل برساند و دوستانم دو ماه اجاره رایگان گرفتند. در حال حاضر، دوستان من مجبور نبودند این را بپذیرند - بنابراین مهم است که بدانید برخی از افراد مایل به همکاری با شما هستند و برخی دیگر مایل به همکاری با شما نیستند.

مذاکره چگونه به نظر می رسد

یکی از مکانی که می توانید در هزینه خود صرفه جویی کنید، مذاکره با یک نماینده است. در اینجا یک اسکریپت است که می تواند شما را هزاران نجات دهد:

شما: «همه چیز خوب به نظر می رسد. من می خواهم با شما کار کنم، اما در مورد کمیسیون شما... می دانم که باید پول دربیاورید، اما می خواهم که نرخ خود را پایین بیاورید."

نماینده: "چرا؟"

شما: "برای من کمی زیاد است، بنابراین می خواهم آن را پایین بیاورید."

(هرگز نپرسید: "آیا می توانید کمیسیون خود را کاهش دهید؟" باید جملات خود را با قدرت تمام کنید. در این مرحله، شانس زیادی برای کاهش کمیسیون دارید. بیشتر آنها کار را می خواهند. بقیه موارد را دنبال کنید.)

نماینده: "من کمیسیونم را کم نمی کنم. متاسفم."

شما: «نگران نباش. من یک سرمایه گذار هستم و به سرمایه گذاران دیگری که چندین معامله در سال انجام می دهند و به دنبال نمایندگان هستند دسترسی دارم. من از اینکه نتوانم شما را معرفی کنم متنفرم. برای کاهش کمیسیون خود چه کاری می توانید انجام دهید؟»

نماینده: "بسیار خوب، من می توانم این بار این کار را انجام دهم به شرطی که شما مرا به سرمایه گذاران دیگری معرفی کنید."

زیان های خود را به عنوان شهریه حساب کنید

مواقعی وجود خواهد داشت که مذاکرات تلاش شما مؤثر نباشد. در این مرحله ، شما باید پولی را که از دست داده اید به عنوان شهریه حساب کنید. این فقط منحنی یادگیری است. مهم نیست که چند مقاله وبلاگ را بخوانید یا دوره هایی را که می گذرانید ، در بعضی مواقع ، احتمالاً وارد یک معامله بد می شوید. این فقط واقعیت استاما این لزوماً به معنای عدم موفقیت شما به عنوان یک سرمایه گذار نیست.

به همین دلیل مهم است که یک برنامه خروج در دسترس باشد تا روی آن عمل کند ، اما مهمتر از همه - مهم است که در وهله اول درست خریداری کنید. به عنوان مثال ، در تجارت سرمایه گذاری در زمین ، باید به دنبال 10 ٪ ، 20 ٪ یا 30 ٪ زمین به دست بیاورید. برای برخی ، ممکن است باورنکردنی به نظر برسد ، اما اگر به عنوان یک سرمایه گذار زمین از استراتژی مناسب بازاریابی پیروی می کنید ، متوجه خواهید شد که این نوع معاملات همیشه اتفاق می افتد.

این قانون 70 ٪ فقط کوسن کافی را ارائه نمی دهد ، به خصوص وقتی که در تجارت تازه کار هستید. مردم با پیروی از این مدل پیراهن خود را از دست داده اند. این ممکن است یک رویکرد مناسب باشد که شما تجربه بیشتری داشته باشید زیرا این قانون 70 ٪ به طور معمول مستلزم آن است که تقریباً همه چیز در جای خود قرار بگیرد - که احتمالاً اولین بار در طی این روند اتفاق نمی افتد.

اگر خود را در یک معامله بد پیدا کردید زیرا اشتباه خریداری کرده اید ، باید راهی برای خروج از معامله پیدا کنید. پس از پذیرش پیشنهاد شما باید یک استراتژی از دست دادن بار ایجاد کنید. تعیین کنید که چقدر مایل به از دست دادن هستید و یک استراتژی برای خروج از معامله پس از رسیدن به این حد.

الکسیس کریگ به همراه تیم املاک و مستغلات Lansing خود در حال تعیین استاندارد جدید در صنعت املاک و مستغلات است. او در سراسر وب منتشر شده است. محتوای وی توسط میلیون ها سرمایه گذار ، صاحبان خانه ، صاحب خانه و نمایندگان املاک و مستغلات دیده شده است. می توانید در خانه های Mocha اطلاعات بیشتری کسب کنید.